Mitkä remontit ilmoitan ja mitkä en

Huoneistoissa suoritettavat remontit uuden asunto-osakeyhtiölain aikana

Kunnossapitovastuunjako yhtiön ja osakkaan välillä huoneiston sisäpuolella pysyi uudessa laissa pääosin ennallaan, mutta yhtiön vastuu huoneiston sisäpuolisista laitteista laajeni. Yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa erilaiset yhtiön asentamat perusjärjestelmät, kuten lvis-järjestelmät. Yhtiö vastaa mm. asentamistaan lattialämmityksistä. Taloyhtiö vastaa edelleen perustasoisista hanoista. Wc-laite siirtyi uuden lain myötä kokonaisuudessaan yhtiön vastuulle. Erilaiset altaat, kuten tiskialtaat, lavuaarit ja suihkualtaat, kuuluvat edelleen osakkaan vastuulle.

Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaisesti osakkeenomistajan on ilmoitettava taloyhtiölle huoneistoremonteistaan etukäteen kirjallisesti, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen, huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Ilmoitukseen pitää myös liittää mukaan tarvittavat selvitykset remontin toimenpiteistä (riittävän yksilöityInä). Muutostyötä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on ollut kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelemistä varten.

Taloyhtiölle tulee antaa kohtuullinen aika käsitellä ilmoitusta. Taloyhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkaan teettämät remontit toteutetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaan. Työtä suorittava osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista ilmoituksen käsittelyn selvityskustannuksista sekä yhtiölle aiheutuvista valvontakustannuksista.

Taloyhtiön on säilytettävä osakkaiden remontti-ilmoitukset ja pidettävä niistä luetteloa. Ilmoituksista on myös mainittava isännöitsijäntodistuksessa.

Asunto-osakeyhtiölain 4. ja 5. luku määrittävät osakkeenomistajan suorittamia kunnossapito- ja muutostöistä. Ote laista on tämän ohjeen lopussa.

Suunnitellessasi remonttia tutustu tähän ohjeeseen ja täytä tarvittaessa remonttilomake sekä ota yhteyttä isännöitsijätoimistoon. Huomioi myös, että pienten ja tavanomaisten remonttien ilmoitukset käsitellään maksutta. Laajempien remonttien (mm. märkätilaremontti) ilmoituslomakkeiden käsittely ja suoritettavat tarkastukset ovat maksullisia ja laskutetaan suoraan osakkaalta.

Mitkä remontit pitää ilmoittaa, mitkä ei

Laissa säädetty ilmoitusvelvollisuus koskee aina esimerkiksi seuraavia toimenpiteitä:

  • parketin asentaminen muovimaton tilalle (voi vaikuttaa askeläänien kuuluvuuteen, voi edellyttää asbestinpoistoa),
  • wc:n, kylpyhuoneen ja saunan pinnoitteiden ja kalusteiden (ei lauteet) korjaaminen, uusiminen tai poistaminen, jos työ vaikuttaa vesieristykseen, vesi- tai sähköjohtoihin tai viemäröintiin,
  • putkien, viemäreiden, vesikalusteiden (hanat, wc-laitteen istuin) vaihtaminen ja asentaminen ja muut veden katkaisemista edellyttävät työt,
  • viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- ja ilmanvaihtoperusjärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen ja poistaminen, jos laite voi vaikuttaa järjestelmän toimintaan (lämmitysjärjestelmään kuuluva patteri- tai lattialämmitys, liesikupu, ilmanvaihtoon kytketty liesituuletin, lämminvesivaraaja, sähköliesi voimavirtajohdolla),
  • pesukoneen tai astianpesukoneen asentaminen, jos koneen vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole liitäntävalmiutta,
  • kiinteiden sähköjohtojen vaihtaminen, asentaminen ja poistaminen (kytketty muuten kuin pistorasiaan), muutokset kantaviin väliseiniin, jos voivat vaikuttaa rakenteeseen (esimerkiksi kantavuuteen tai eristävyyteen),
  • kevyen väliseinän purkaminen, siirtäminen tai rakentaminen, jos seinän sisällä on sähkö-johtoja, tietoliikennekaapeleita, vesijohtoja tms,.
  • huoneiston ulko-oven lukituksen, postiluukun, rakenteen (esim. ovisilmä, postiluukku) ja huoneiston ulkopuolelle näkyvän pinnoitteen muuttaminen.


Lisäksi laissa säädetty ilmoitusvelvollisuus voi koskea esimerkiksi seuraavia toimenpiteitä (epävarmassa tilanteessa tarkistettava isännöitsijältä tai hallitukselta):

  • huoneen lattia-, seinä- tai kattomateriaalin vaihtaminen (esimerkiksi seinien levytys), jos järjestely voi huonontaa ääni- tai lämpöeristystä tai vaikuttaa kosteuden siirtymiseen rakenteen kautta,
  • altaan ja allaskaapin vaihtaminen, asentaminen tai poistaminen, jos vaikuttaa vesijohtoon, hanaan tai viemäröintiin.

Laissa säädetty ilmoitusvelvollisuus ei koske:

  • tapetointia eikä maalausta,
  • lattiapinnoitteen vaihtamista vastaavan kaltaiseen pinnoitteeseen (esim. vanhan parketin uusiminen, kun käytetään uudelle parketille suositeltua äänieristettä),
  • taulujen, lamppujen, koukkujen ja hyllyjen kiinnittämistä,
  • eteisen, olohuoneen, makuuhuoneen, työhuoneen ja muun kuivatilan kaappien rakentamista, asentamista eikä poistamista, jos ei vaikuta ilmanvaihtoon (ei peitä ilmastointikanavaa),
  • keittiön, kylpyhuoneen, wc:n tai muun märkätilan kaappien asentamista, jos ei vaikuta vesieristykseen, viemäröintiin tai ilmanvaihtoon,
  • pesukoneen tai astianpesukoneen asentamista, kun vesi-, viemäri- ja sähköliitännät ovat olemassa,
  • muiden kuin käyttövesi-, viemäri-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentamista, muuttamista tai poistamista: jää-, pakastin- ja viileäkaappi, mikroaaltouuni, kuivauskaappi tai –rumpu, ilmanvaihtojärjestelmään kytkemätön liesituuletin (esim. aktiivihiilellä toimiva),
  • huonekorkeuden laskemista, jos se ei vaikuta ilmastointikanaviin tai sähköjohtoihin,
  • väliovien vaihtamista eikä poistamista.

Ilmoituksen tekeminen, käsittelyyn kuluva aika

Ilmoitus tehdään aina kirjallisesti etukäteen isännöitsijätoimistoon ennen remontin aloittamista, ilmoituksen käsittelylle tulee varata aikaa muutamia viikkoja. Mikäli hanke vaatii rakennusluvan, tulee asiasta neuvotella etukäteen isännöitsijän tai teknisen isännöitsijän kanssa ja pätevän suunnittelijan tulee laatia täydelliset rakennuslupahakemusasiakirjat, joiden käsittelyyn kuluu helposti 1-2 kk + rakennusvalvonnan käsittelyaika (muutamasta viikosta muutamaan kuukauteen).

Remontti-ilmoituslomakkeen voit täyttää tästä. Voit myös pyytää tarvittaessa paperilomakkeen isännöitsijätoimistosta.

Remontin suunnittelu ja ennakkoselvitykset

Tee remontin suunnittelu huolellisesti ja teetä tarvittavat esiselivtykset suunnittelualan ammattilaisella. Mikäli esim. haluat poistaa seiniä tai tehdä niihin aukkoja tulee sinun hankkia asiasta asiantauntijalausunto rakennesuunnittelijalta. Lausunto tulee liittää remontti-ilmoitukseen. Isännöitsijätoimisto ei tee tällaisia lausuntoja vaan arviointi tulee tilata insinööritioimistolta esim. taloyhtiöiden käyttämät Jaskon Oy:n DI Sami Jaakkola (sjaakkola@elisanet.fi) tai S.Eklund Consulting Oy:n ins. Sam. Eklund (sam.eklund@eklund-consulting.fi) tekevät tällaisia selvityksiä tuntityönä. Osakas sopii ja maksaa kaikki selivtyskulut suoraan käyttämällensä asiantuntijalle.

Ilmoituslomakkeen täyttäminen

Täytä ilmoituslomake täydellisesti kaikkine kysyttyine yhteys- ja aikataulutietoineen.

Nimeä suunnittelmista vastaavat tahot ja toimita tarvittaessa liitteenä muutostyöpiirustukset. Kuvaile tehtävät työt riittävän tarkasti. Merkitse pääsuunnittelijaksi itsesi tai urakoitsija, mikäli et käytä ulkopuolista suunnittelijaa.

Työmaalle tulee nimetä vastuuhenkilöt ja osakkaan tulee nimetä myös oma valvojansa, joka valvoo, että työt tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti. Huomionarvoista on se, että vastuu näiden asioiden järjestämisestä on osakkaalla, taloyhtiö ei huolehdi työmaan päivätason työnjohto- ja valvontakysymyksistä.

Ilmoita päävastuullisen urakoitsijan tiedot sekä märkätilaremonttien yhteydessä vesieristäjän tiedot. Huomioi myös, että LVI- ja sähkötöihin sinun tulee nimetä ammattiliikkeet Y-tunnuksineen ja töistä vastaava henkilö.

Muutostyörekisteri ja isännöitsijäntodistus

Taloyhtiön pitää nk. muutostyörekisteriä huoneistossa tehtävistä remonteista. Rekisterin pitäminen on hallituksen vastuulla. Käytännössä hallitus tilaa rekisterin ylläpidon isännöitsijätoimistolta. Huoneistoista tehtyjen muutostyöilmoitusten ajankohdat näkyvät isännöitsijäntodistuksessa ja lisätietoja tehdyistä töistä (eli kopiot itse ilmoituksista) saa isännöitsijätoimistosta ne, joilla on oikeus tilata isännöitsijäntodistus.


Valvonta ja ilmoitusten käsittely sekä niiden kustannukset

Asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuulla on järjestää remonttien valvonta. Käytännössä hallitus on sopinut isännöintiyrityksen kanssa, miten remontit valvotaan. Tästä aiheutuvat kustannukset maksaa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti osakas. Huomioikaa myös, että osakkaalla on vahingonkorvausvelvollisuus, mikäli remontti aiheuttaa vahinkoa taloyhtiölle tai muille asukkaille. Remontin valvonta ei poista työn teettäjän tai tekijän vastuuta.

Pieniä remontteja ei ole tarpeen erikseen valvoa ja tarkastaa (esim. muovimaton tilalle parketti, keittiökalusteiden uusinta entiselle paikoilleen tms.). Kaikki märkätilaremontit, käyttötarkoituksen muutokset tai rakenteisiin kajoavat remontit tarkastetaan aina, tarkastukset on tilattava hyvissä ajoin. Tarkastajien yhteystiedot saa isännöitsijätoimistosta.

Osakkaalta peritään remontin valvonnasta ja ilmoituksen käsittelystä aiheutuneet kustannukset. Ammattitaitoinen valvonta on hyödyksi osakkaalle, sillä siten varmistetaan, että korjaustyöt tehdään asianmukaisesti.

Isännöitsijätoimisto perii osakkaalta mm. märkätilaremonttien ilmoitusten käsittelystä 100 euron maksun. Pienten ja selkeiden ilmoitusten osalta maksuja ei peritä ( esim. vesikalusteiden uusinnat ja parketin / laminaatin asennukset asennusohjeiden mukaisesti). Laajempien hankkeiden osalta veloitetaan käytetty aika tuntihinnalla 100 €/h.

Valvonnan ja mahdollisen neuvontatapalvelun kulut peritään todellisten kulujen mukaan. Perusmaksu esim. märkätilaremontin tarkastamisesta vesieristämisvaiheessa peritään 200 euroa. Perustarkastukseen sisältyy matkat kohteeseen, tarkastus kohteessa ja vesieristysnäytteen otto ja mittaus sekä kirjallisen tarkastusraportin laadinta ja toimitus osapuolille.

Useampi tarkastuskerta ja laajemmat katselmukset, joihin käytetään kaikkinensa yli 2 h, veloitetaan käytetyn ajan mukaan. Valvontakäynnit suorittaa pääsääntöisesti joko Jaskon Oy / DI Sami Jaakkola tai Sam Eklund Consulting Oy Ab / ins. Sam Eklund tai hallituksen valitsema muu taho. Ko. yritykset laskuttavat toimenpiteistään suoraan osakasta ja tarkastuksista sovitaan suoraan heidän kanssaan.

Kiinteistön vastuunjakotaulukko, omatoimiset laiteuusinnat

Yhtiössä noudatetaan Kiinteistöalan Kustannus Oy:n yhdessä Kiinteistöliiton kanssa vuonna 2010 julkaistua
vastuunjakotaulukkoa.

Huomioikaa remontteja suunnittellessanne, että mikäli esim. haluatte vaihtaa vesikalusteet omatoimisesti remonttinne yhteydessä mieleisiinne, niin näin voitte tehdä omalla kustannuksellanne (huoimoiden ääniluokkamääräykset ja muut laatuvaatimukset). Taloyhtiö ei vaihda esim. WC-istuimia osakkaan halutessa mallimuutosta, vaan yhtiö tekee vastuualueelleen kuuluvien laitteiden uusimiset koko yhtiössä talousarvion liitteenä olevan PTS-korjaussuunnitelman mukaisessa tahdissa. Yhtiö ei myöskään vastaa osakkaan asentamien, tavanomaisesta tasosta poikkeavien laitteiden korjausja
kunnossapitotöistä (esim. erikoishanat tai wc-istuimet).

Yhtiön osallistuminen märkätilaremonttien kuluihin

Taloyhtiöt osallistuvat osakkaan suorittamien märkätilaremonttien kuluihin maksamalla vesieristystyön aineineen sekä mahdollisen lattiakaivon uusinnan. Taloyhtiö ei maksa vesieristystöitä kuin aikaisintaan 8-10 vuoden kuluttua siitä, kun vesieriste on edellisen kerran uusittu. Tältä osin on voimassa pääsääntöisesti märkätilaremonttien erityisohjeet.

Lisätietoja

Lisätietoja asiaan liittyen saat mm. isännöitsijätoimistosta ja useilta nettisivustoita, mm:
Kiinteistöliitto
Isännöintiliitto
Taloyhtio.net
Isännöitsijätoimisto Itkonen - Uusi asunto-osakeyhtiolaki

Ote 1.7.2010 voimaantulleesta asunto-osakeyhtiölaista - II osa / kunnossapito ja muutostyöt

4 luku, Kunnossapito, 7§ /Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus omasta kunnossapitotyöstä

Osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.

Hallituksen tai isännöitsijän on annettava viipymättä tieto ilmoituksesta sellaiselle toiselle osakkeenomistajalle, jonka osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen kunnossapitotyö voi vaikuttaa. Ilmoitusvelvollisuuden täyttämiseksi riittää, että ilmoitus toimitetaan osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen.

Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista.

Ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi.

Pykälän 1, 2 ja 4 momentin säännöksiä ilmoituksen tekemisestä sovelletaan myös silloin, kun osakkeenomistaja teettää kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella 4 tai 5 §:n nojalla.

5 luku, Muutostyöt, 1§ / Osakkeenomistajan suorittamat muutostyöt

Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen.

Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Myös osakkeenomistajan lisärakentamistyöhön sovelletaan, mitä tässä ja 2–8 §:ssä säädetään muutostyöstä.

Tämän luvun säännöksiä osakkeenomistajan suorittamasta muutostyöstä ei sovelleta sellaiseen muutostyöhön, joka on tehty ennen asuntokauppalaissa (843/1994) tarkoitetun rakentamisvaiheen päättymistä.

Muutostyötä koskevien tietojen antamisesta isännöitsijäntodistuksessa säädetään 7 luvun 27 §:ssä ja yhtiön velvollisuudesta säilyttää muutosta koskevat tiedot 7 luvun 28 §:ssä. Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa.

2 §, Ilmoitus muutostyöstä

Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.

Ilmoituksen antamiseen tiedoksi toiselle osakkeenomistajalle, ilmoituksesta aiheutuvien kulujen korvaamiseen ja ilmoituksen sisältöön sovelletaan, mitä 4 luvun 7 §:n 2–4 momentissa säädetään kunnossapitotyötä koskevasta ilmoituksesta ja siitä aiheutuvien kulujen korvaamisesta.

3 §, Suostumus muutostyöhön

Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.

Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Jos suostumuksen antamisen jälkeen tai muutostyön aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää.”